【契約書未記載】重要な事項が発覚して大問題に｜#22 不動産の怖い話

なぜこんなことが起こるのか？

不動産売買では、対象不動産の権利・法規・設備・取引条件などの
重要事項説明を宅建士が行います。しかし説明の前提となる
情報が不足していたり、過去の増改築が口頭申告のみで資料が残っていない場合、
未登記建物や未登記の増築が見落とされることがあります。
登記は不動産の「公的な身分証」。現況と登記の不一致は、住宅ローン審査や
将来の建替え・不動産売却に影響し、契約不適合や隠れた瑕疵の火種になります。

とくに中古物件では、増築時期が古い、建築確認や検査済証が見当たらない、
施主が自力で小規模改修を行った等の理由で、登記や図面の更新が後回しになりがち。
未登記部分が建ぺい率・容積率に影響するケースや、増築の構造・用途変更が
法規と不整合のまま残るケースもあり、金融機関は保全上慎重になります。

よくある原因

• 売主が過去の増改築を申請・登記せず、資料が散逸していた
• 仲介が現況調査で未登記の兆し（実測面積と登記面積の差、図面の不一致）を見落とした
• 固定資産税の課税明細や評価証明と登記簿の面積差を照合していなかった
• 申請の手間・費用を惜しみ、登記や検査を後回しにしていた
• 別棟や離れ、車庫など附属建物の扱いが曖昧で所有者特定が難しかった

防ぐには（チェックリスト）

契約前〜ローン申し込み前に、次の確認をおすすめします。

• 登記簿（表題部・各部）と現況図面・間取り・実測を突合し、不一致を洗い出す
• 建築確認済証・検査済証、完了検査記録、増築の確認・中間検査の有無を確認する
• 固定資産税課税明細の家屋面積と登記面積を比較し差異の理由を特定する
• 未登記が判明した場合の誰が・いつまでに・費用負担は誰がを特約で明文化
• ローン特約に「登記整備が完了しない場合の解除・期日延長」の取り決めを入れる
• 不安があれば第三者（司法書士・建築士等）のセカンドオピニオンを活用する

まとめ

岡崎・西三河の中古戸建・中古マンション市場では、長く住み継がれた住まいが多く、
小規模な増改築歴を持つ物件も珍しくありません。見た目がきれいでも、
登記・確認申請・完了検査・増築の記録がそろっているとは限らない点に注意。
契約段階での情報不足は、入居スケジュールや資金計画を直撃します。
「きれいな家」ほど書類の裏づけを丁寧に。将来の不動産売却時にも効いてきます。

不動産仲介のムツミは、登記簿・図面・課税資料の突合、建築確認の有無、
増築履歴のヒアリング、契約不適合責任に関する特約設計まで実務的にサポート。
境界トラブルや私道問題、瑕疵の可能性にも留意し、安心の取引を目指します。
本記事は一般的な情報であり、個別案件は司法書士・建築士等の専門家へご相談ください。

岡崎市・西三河エリアでの不動産購入・売却は、不動産仲介のムツミへ。

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