実は、土地には“建築制限”というルールがあるんです。

なぜこんなことが起こるのか？

土地は基本的に「都市計画区域」の中で分類されており、以下のような制限があります：

• 市街化区域と用途地域 – 市街化区域内の建築は用途地域によって様々な制限がある。
• 市街化調整区域 – 原則として新たな建物の建築がNG。農地の取引も農家資格がないと困難。
• 接道義務 – 幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地は建築不可。
• 既存宅地要件 – 調整区域の指定前より宅地と証明できれば再建築が可能な場合も。

例えば、愛知県西三河エリアでは市街地から少し離れた場所に市街化調整区域が多く、こうした土地が点在しています。特に昭和40年代に区域指定された場所では、現在も農地や山林が広がり、宅地としての利用が制限されるケースがあります。

よくある落とし穴

「古い家を解体して更地にすれば売れるだろう」と考えがちですが、以下のようなリスクがあります：

• 更地にすると固定資産税が6倍に増える可能性がある
• 再建築の特例要件を失い、再建築不可になる場合がある
• 接道要件を満たさず、建築許可が下りないことがある

特に、西三河エリアでは農村部の狭い道路に面した土地が多く、接道義務を満たさないケースが少なくありません。

トラブルを防ぐためには？

• 売却や建物解体前に都市計画区域・用途地域を確認する
• 再建築が可能か、行政に相談してから行動する
• 再建築不可でも「買取相談」できる業者に依頼する
• 接道が狭い場合は隣地との交渉やセットバックの可能性も検討

相続した空き家を適切に活用するために、まずは専門家に相談することが大切です。

特に岡崎市や西三河エリアでの不動産購入を検討している方は、地域に密着した「不動産仲介のムツミ」にご相談ください。地元での実績があり、セカンドオピニオンとしてのご相談も多く承っています。

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